观点与马婉对话：卓越商办管理在分化时代突围 | 博鳌·浪潮中成长

编者按：2026年，变革的浪潮正以前所未有的深度和广度重塑每一个行业。置身事内，我们需要把科技落到实业里，让创新触达真实的产业场景。

这是全新的周期，为顺应新的形势，观点新媒体继续推出“2026博鳌观点访谈”系列报道——“博鳌·浪潮中成长”。

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通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻变革中的成长新逻辑。希望这股力量汇入时代的浪潮，在落地中转化为高质量发展的现实推力。

观点网卓越前海壹号T1，是深圳前海桂湾片区的最高建筑。站在53层的展示厅内，透过落地窗望出去，大铲湾与更远处的伶仃洋一览无遗——十年前脚下还是填海区，如今已是中国最具活力的金融与科技试验场之一。

前海是深圳城市发展的浓缩样本：40余年高速增长，产业迭代的速度、政策驱动的势能与空间重构的魄力，凝结为深圳最核心的发展逻辑。

作为城市经济的基础载体，深圳从不缺少写字楼——从福田CBD到前海，再到后海总部基地，一座座超高层勾勒出城市的天际线。

若将时间拉回2015年，那是深圳写字楼建设高峰期的起点。十年间，这座城市新增了大量甲级商办供应，积累了近1000万平方米的存量资产。

当供应节奏与产业动能出现错位，市场便进入一场深度的结构性调整。空置率高企、租金承压、租户需求分化，写字楼租赁从“躺着租出去”变成“最懂运营的企业才能玩得转的生意”。

卓越商办管理，就站在这片市场的最前线。

卓越集团是深圳城市建设最深入的参与者之一，前后开发40座写字楼，目前在深圳仍自持着6栋、约40万平方米的核心物业。

市场波动时期往往最考验企业内功，以此为契机，卓越商办管理总经理马婉接受观点新媒体专访，谈一谈卓越是如何在周期转换中找到突围的方法。

分化时代

近三年以来，深圳写字楼市场，可以用“总量承压、结构分化”来概括。

总量上，压力是真实的。仲量联行数据显示，2025年深圳甲级办公楼市场迎来阶段性供应高峰，全年15个项目入市，新增供应面积近116万平方米，为近三年最高，年末甲级写字楼存量达到约1080万平方米。截至期末，全市空置率同比上升1.8个百分点至26.2%，租金水平持续回落。

戴德梁行统计口径下，截至2025年末深圳甲级写字楼存量突破908万平方米，全市空置率录得29.41%，甲级写字楼平均租金为149.4元/平方米/月，同比下滑11.7%。

进入2026年第一季度，市场开始释放企稳信号：净吸纳量有所回升，空置率回落，平均租金降幅收窄。但展望全年，预计仍有超150万平方米的新增供应待消化，供需结构性矛盾短期内难以明显缓解。

马婉将当前市场的修复节奏称为“K型分化”——核心城市的核心资产率先企稳，边缘资产继续承压。

这种分化在深圳内部尤为明显：福田、南山等核心区域因成熟的产业生态、优越的配套和稀缺的区位，空置率相对较低，租金相对坚挺；前海、后海、宝安中心等新兴商务区则面对更大的不确定性。

但在新兴区域中，也有优质楼宇凭借对产业动能的精准嗅觉，有效承接了企业的升级搬迁与扩张需求；反之，核心区域同样存在低效资产。

在马婉看来，深圳甲级写字楼这种“分化”的本质，是供应节奏与产业动能的错配，而非需求萎缩。深圳与北京、上海、广州的根本不同在于——产业迭代速度更快，对办公空间的弹性需求更强。因此，真正驱动市场变化的是产业动能的置换。

据统计，2025年TMT行业提供了深圳约三分之一的甲级写字楼租赁需求。来自消费电子、人工智能、硬件设备及相关专业服务等领域的大型科技企业，与金融类企业共同成为深圳甲级写字楼的两大主力租户。此外，AI大模型、机器人、新能源、跨境电商等领域的中小企业表现亦相当活跃。

“TMT已经连续多个季度占据深圳租赁成交榜首，其中AI相关企业租赁面积占TMT总成交30%以上。”马婉指出，这类“新质租户”即便在市场低谷期，扩张意愿依然强烈。

于是，对优质企业的吸纳和留存成为重中之重。在存量如此大、又如此分化的市场内，单栋楼宇想要脱颖而出，租金已不能是唯一的竞争要素——需要一套与“以价换量”截然不同的运营逻辑。

马婉表示，客户续租率、社群活跃度以及非标服务的增值收入，正在成为衡量楼宇运营成功与否的核心指标。

卓越商办管理高达85%的客户续租率，便是这种判断的最佳注脚——在租金普降、租户频繁变动的背景下，卓越商办的项目仍能维持较高的客户留存度。

运营方法论

卓越商办管理能在行业深度调整期中保持竞争力，首先得益于在管资产的先天禀赋。

其管理的写字楼项目主要分布于城市核心商务区，各具产业禀赋：福田中心区是深圳的行政、金融与商务中枢，金融业强势，科创能力也在加速构建；前海是产业政策高地与开放前沿，也是现代服务业与新兴产业的试验田；后海是深圳“总部经济走廊”的核心，不少科技与金融巨头总部坐落于此。

但区位优势只是起点。在“K型分化”市场里，区位本身并不自动转化为出租率和租金溢价。马婉坦言，过去管写字楼是一套标准作业程序打天下——安保、保洁、客服、招商模板全部标准化；现在则必须建立“一楼一策”的精准运营能力。

“同一座城市，不同片区的租户画像、服务需求、产业逻辑完全不同。”马婉透露，目前卓越商办管理主力租户主要来自金融、科技和专业服务三大行业，入驻标准和需求各不相同。

以科技企业为例，这类企业的入驻标准显著高于一般行业——对高标准电力配置、核心机柜承重、网络环境和绿色建筑认证等，往往提出更高的技术门槛与运维要求。

卓越商办管理的做法是给每个项目配备产业运营官，深度理解该片区的“产业语言”。福田的项目经理得懂政企关系和金融客户礼仪；前海的得懂产业政策、补贴申报流程和跨境服务生态；后海的得懂科技客户的产品周期和空间弹性需求。

这种差异化定位的策略核心，是将写字楼的价值从硬件本身转向所拥有的产业生态。马婉认为：“未来写字楼的价值，不是由硬件本身决定的，而是由这个平台上能生长出什么样的产业生态决定的。”

科技企业的整体活跃度正在改变市场供需的基础面。AI与科技产业的聚集效应，使写字楼从单纯的空间载体演变为具备圈层吸引力的产业孵化器和创新高地。

据了解，某大型综合科技企业在卓越全系写字楼租赁面积超过8万平方米，不仅直接拉动了项目的营运表现，更通过高标准的入驻细则倒逼楼宇基础设施整体升级，为后续更多同类优质企业的聚集起到吸附作用。

产业生态的构建需要耐心浇灌。在成为“巨头”之前，企业从初创到扩张再到成熟，对空间的需求动态变化——这就要求商办运营商不能只做“房东”，必须成为“企业成长合伙人”。马婉将此思路概括为：“从机械追求量价关系，转向有陪伴性的成长。”

具体落地上，“卓越定制”产品线应运而生，覆盖联合办公、标准交付、精装修办公三类产品，适配企业从初创到成熟的全生命周期。其中，将长期滞重的小单元包装为联办产品的做法，既盘活了低效资产，也顺应了一人公司（OPC，One Person Company）兴起的潮流，大幅降低了初创企业的入驻门槛，亦能提前锁定部分潜在的长期租户。

如果说“一楼一策”与“卓越定制”解决的是空间层面的精准匹配，那么卓越商办管理更深层次的竞争壁垒，在于搭建的全业态联动生态圈。

卓越集团深耕深圳多年，旗下拥有商业、酒店、高端住宅等多条业务线。卓越商办管理可以充分发挥集团全业态联动的平台优势，通过链接商业、酒店及高端住宅等自有资源，为入驻客户提供涵盖商务消费、高管住宿、员工生活配套等全方位的产业链增值服务。

以某世界500强企业为例，在将IT部门从北京迁至深圳时，面临异地落地的诸多痛点。卓越商办管理不仅为其提供标准办公空间，更联动集团内的商业、酒店、长租公寓等资源，为高管提供居住解决方案，为员工提供通勤与生活配套，最终促成该企业整层续租并扩租。